La bolla speculativa del mercato immobiliare

 

di Emanuela Melchiorre – 15 febbraio 2007

Voci fondate sostengono che, in un periodo successivo alle future elezioni amministrative, saremo spettatori di una revisione delle rendite catastali nella misura di una triplicazione del loro valore. Una simile sconsiderata politica di incremento della pressione fiscale, attraverso l’aumento dell’Ici e dell’Irpef, che consegue all’incremento delle rendite catastali sulle quali sono calcolate, è quanto di più dannoso possa fare un governo che si trovi a guidare la nazione in un momento tanto delicato quanto quello attuale.

La scienza delle finanze detta le regole per la determinazione delle rendite catastali e delle loro variazioni, con i relativi riflessi economici e finanziari dello stato e dei contribuenti. Si tratta di materia che non può essere trattata con superficialità, come sembra si faccia ora con il ventilato ed enorme aumento delle rendite catastali, calcolate sui valori di mercato degli immobili che, come è noto, sono oggi di mera speculazione finanziaria.

Una revisione delle rendite catastali su valori di breve periodo, calcolati proprio in questi tempi di prezzi crescenti degli immobili, avrebbe come diretta conseguenza l’amplificazione degli effetti negativi della speculazione finanziaria che affligge il mercato immobiliare mondiale, compreso quello italiano, in questi ultimi anni e che è in prossimità di una sua esplosione. I primi effetti dell’imminente scoppio della bolla speculativa immobiliare si sono palesati fin dai primi mesi del 2006, quando, come si legge sul Bollettino Economico della Banca d’Italia di novembre 2006, il mercato immobiliare statunitense ha subìto un calo vertiginoso del valore degli immobili con riflessi immediati sulle vendite di nuovi appartamenti.

Dal terzo trimestre 2006, in particolare, il mercato immobiliare residenziale statunitense ha iniziato a indebolirsi. Il Bollettino economico della Banca d’Italia riporta i dati statunitensi dai quali si rileva il numero di mesi occorrenti per vendere le nuove abitazioni via via completate (che è passato da 4,2 nel luglio del 2005 a un massimo di 7,2 nel 2006), il numero di licenze di costruzioni residenziali (che tra il gennaio e l’agosto del 2006 è diminuito di circa il 21 per cento) e quello degli avvii di nuove costruzioni residenziali (che si è ridotto del 26 per cento). Inoltre i prezzi hanno rallentato in misura notevole. I prezzi del mercato immobiliare, considerando la variazione sui dodici mesi dell’indice dei prezzi mediani delle abitazioni esistenti, calcolato dalla National Association of Realtors (NAR), sono infatti diminuiti dall’ottobre del 2005. Altri indici confermano le tendenza del mercato immobiliare statunitense a decrescere in prezzi e in quantità.

Il ciclo negativo del mercato immobiliare residenziale potrebbe influire, inoltre, sul livello dell’occupazione nel settore. Dopo aver raggiunto un massimo nello scorso febbraio, l’occupazione nel settore delle costruzioni residenziali negli Stati Uniti è diminuita complessivamente del 2,8 per cento in ottobre. È presumibile che la riduzione prosegua nel 2007, anche in conseguenza dei ritardi con cui l’andamento dell’attività edilizia si trasmette a quello dell’occupazione.

La perdita di valore degli immobili, se si ripercuoterà anche nei mercati europei e in quello italiano, comporterà l’innescarsi di aspettative negative e di atteggiamenti prudenziali di vendita degli immobili. Se tali aspettative di diffonderanno rapidamente, il prezzo degli immobili scenderà ancora, confermando il pessimismo degli operatori e incentivando ulteriori atteggiamenti prudenziali di vendita.

Oltre all’inopportunità nella scelta del momento in cui introdurre tali aumenti delle rendite catastali si consideri anche l’entità dell’aumento, ovvero la loro triplicazione. Un incremento prudenziale non dovrebbe andare oltre lo 0,5 %. La gravità delle conseguenze di un aumento delle rendite catastali può essere compresa meglio se si pensa alla tipologia alla quale appartiene il mercato immobiliare. Infatti i proprietari di immobili in Italia sono spesso le famiglie che si rivolgono al «mattone» per proteggere i loro risparmi dall’inflazione. Aggravare questo mercato con nuovi balzelli significherebbe andare contro gli interessi di una parte importante della popolazione italiana. Le ripercussioni negative dell’aumento delle rendite catastali si avrebbero anche sul mercato degli affitti, aumentando i canoni e, di conseguenza, il costo della vita.

Emanuela Melchiorre

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