La questione abitativa

di Emanuela Melchiorre

pubblicato su www.ragionpolitica.it il 27 giugno 2008

Dopo la soppressione dell’Ici per la prima casa non di lusso e la convenzione Governo-Abi sulla negoziazione dei mutui a tasso variabile, il governo ha nuovamente affrontato con la Finanziaria la questione abitativa, che risulta essere un problema complesso e variegato e che riguarda molti aspetti della vita sociale ed economica del paese. Le nuove disposizioni in tema abitativo integreranno un quadro di politiche già avviate a favore delle categorie meno abbienti, al fine di aumentare il loro reddito disponibile e i loro consumi, favorendo, altresì, la formazione di nuove famiglie, oggi in forte crisi.

Il governo ha, infatti, annunciato che entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della Finanziaria sarà varato un Piano nazionale per la realizzazione di «misure di recupero del patrimonio abitativo esistente e di costruzione di nuovi alloggi». In sintonia con i provvedimenti della Finanziaria, anche il sindaco di Roma Alemanno, nonostante il grave deficit di bilancio ereditato dall’amministrazione Veltroni, ha reso noto che farà partire l’erogazione di 10.156 «buoni casa» in assegni circolari di importi variabili, intorno ai 3.100 euro, distribuiti dai municipi cittadini, a favore delle persone a basso reddito, per attenuare il peso del «caro affitto».

Il valore complessivo dell’edilizia residenziale che sarà oggetto del «piano casa», secondo le stime del Tesoro, è di 23 miliardi di euro e di un milione circa di appartamenti, distribuiti su tutto il territorio nazionale. Il piano offre molte innovazioni rispetto ai piani abitativi che negli anni pregressi si sono alternati. In primo luogo, prevede che il ricavato della dismissione degli alloggi ex Iacp dovrà essere destinato a interventi «volti ad alleviare il disagio abitativo». Inoltre, alle tradizionali categorie disagiate alle quali il piano abitativo è destinato (famiglie a basso reddito, anziani in condizione di svantaggio socio-economico, sfrattati e inquilini con reddito annuo lordo complessivo familiare basso o con handicappati o con anziani nel nucleo familiare) si aggiungono altre due categorie: gli studenti fuori sede e gli immigrati regolari. Oltre a ciò, il prezzo di vendita al quale gli alloggi saranno venduti verrà calcolato non già sul valore catastale dell’immobile, come avveniva in passato, ma in modo tale che la rata del mutuo che l’inquilino dovrà pagare per l’acquisto dell’abitazione non dovrà essere sostanzialmente diversa dal canone di locazione, per evitare un aggravio dei costi e garantire una sostenibilità dell’operazione di compravendita per i meno abbienti. Infine, secondo quanto previsto dal provvedimento, tutta l’operazione della creazione di nuovi alloggi sarà finanziata mediante il reperimento di risorse finanziare ora parcellizzate in molti fondi inutilizzati e concentrate in un unico fondo pari a 800-900 milioni di euro, che si andrà a sommare al ricavato della vendita degli immobili ex Iacp.

Nei programmi di promozione dell’edilizia sociale verranno coinvolti anche i soggetti privati, attraverso gli aiuti alle cooperative edilizie costituite fra persone indicate dal provvedimento (famiglie svantaggiate, immigrati regolari ecc.), le agevolazioni fiscali, i diritti edificatori e i premi in volumetria edificabile alle imprese edilizie che destineranno una quota non inferiore al 60% delle nuove unità abitative alla «social housing» (edilizia sociale).

Da un punto di vista generale, è noto che in Italia circa il 73% delle famiglie possiede l’abitazione in cui vive. Per le restanti famiglie, specialmente per quelle con reddito medio-basso e in particolare nelle grandi città, il «caro-casa» ha raggiunto negli ultimi anni livelli progressivamente divenuti insostenibili, in conseguenza non solo dell’alto livello dei mutui e degli affitti, ma anche della contrazione nella produzione di alloggi da parte dell’edilizia pubblica popolare.

Il rilancio dell’edilizia residenziale pubblica e privata da parte del governo dovrebbe risolvere molti problemi, tra i quali quello dell’occupazione abusiva di immobili privati e pubblici, che provoca grave danno alla collettività e soprattutto ai piccoli proprietari. Costoro praticamente si vedono spesso espropriati del proprio bene, mentre la giustizia latita e impiega anni per stroncare gli abusi che, specie a Roma, sono più che numerosi e hanno le loro cause nell’infelice politica dell’amministrazione di Rutelli e di Veltroni.

La questione abitativa ha raggiunto in Italia livelli di emergenza per la concorrenza di più fattori. Relativamente agli ultimi decenni si rileva in primis, che la speculazione nel mercato immobiliare, che ha caratterizzato le economie industriali dopo lo scoppio della bolla tecnologica della new economy, in questi ultimi anni ha fatto lievitare i prezzi delle abitazioni residenziali e degli immobili industriali fino a triplicarli, senza alcuna valida ragione. Inoltre, si è assistito alla flessione nella costruzione di alloggi popolari in questi ultimi anni e alla dismissione degli immobili residenziali degli Enti previdenziali, degli ex Iacp e dei Comuni, che ha favorito le grandi società immobiliari, con ripercussioni sui prezzi di vendita e sui canoni di locazione.

Intanto, continua l’alienazione degli immobili residenziali degli enti locali e regionali e di gran parte del patrimonio abitativo del ministero della Difesa. A ciò si aggiunge che anche importanti compagnie d’assicurazione e banche hanno attuato processi di dismissione e vendita dei loro immobili residenziali, concentrati soprattutto nelle grandi città. L’alienazione degli immobili pubblici è avvenuta fino ad oggi trascurando le esigenze di politica abitativa, poiché le risorse liberate in gran parte non sono state destinate alla creazione di nuovi alloggi, ma prevalentemente alla riduzione del debito pubblico, sottovalutando le ricadute in termini sociali e di mercato di tale operazione. Gran parte degli immobili così alienati sono stati, inoltre, assoggettati dalle società intermediarie ad un cambio di destinazione, da abitativa a commerciale, e si è ridotta, in tal modo, sensibilmente la disponibilità delle abitazioni sul mercato. A farne le spese sono i pensionati poveri che trovano grandi difficoltà nel sostenere mensilmente l’onere dell’affitto, così come le giovani coppie monoreddito o con un lavoro precario. Le innovazioni che saranno introdotte dal piano casa della legge Finanziaria sono state elaborate per non ripetere gli errori del passato.

Concludono il quadro del crescente costo dell’abitazione le considerazioni relative all’imposizione fiscale che in Italia è elevata e penalizzante (vedi l’imposta di registro, l’Irpef, l’Ici sulle seconde case e sulle prime case date in locazione, la nettezza urbana, ecc.). Né si possono trascurare le spese notarili. Tutti questi oneri ricadono sui proprietari degli immobili, così come gli altri oneri connessi (condominio, manutenzione, sicurezza, oneri amministrativi e burocratici). Questo significa che molto si può e si deve ancora fare per intervenire nell’ambito del mercato immobiliare per incentivare la produzione di alloggi e l’industria edilizia, che come è noto ha un moltiplicatore del reddito molto elevato. Inoltre, occorre facilitare il processo di compravendita, riducendo i costi sia di acquisto che di gestione dell’investimento immobiliare. Tutto ciò servirà, oltre che a sostenere i consumi e il reddito, a incidere positivamente sulle dinamiche demografiche, aiutando soprattutto le giovani coppie, quelle che il ministro delle politiche giovanili, Giorgia Meloni, chiama «eroi», a sostenere le difficoltà di un figlio e di una famiglia, nonostante un lavoro precario.

Emanuela Melchiorre

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