Bolla immobiliare: la lezione della Spagna

di Emanuela Melchiorre

pubblicato su La Finanza – luglio agosto 2011

www.lafinanzasulweb.it

La crisi economica innescata da quella finanziaria dei mutui subprime ha rischiato di condurre al collasso i paesi della periferia dell’area dell’euro, e la minaccia non è ancora del tutto sventata. La Grecia in particolare ha rischiato seriamente di dover concludere la sua esperienza nell’area dell’euro, e solo una cura da cavallo di austerità e l’aiuto dell’Unione Europea sembrano schiudere finalmente una prospettiva di uscita dal tunnel. Ma la crisi economica attuale è solo l’ultima, in ordine di tempo, delle crisi economiche provocate dalla  speculazione sfrenata e priva di regole che caratterizza la globalizzazione del nuovo millennio.Molte sarebbero le lezioni da apprendere dagli  errori del passato remoto e di quello più prossimo. Sta di fatto che se anche Italia, Francia, e la stessa Germania hanno dovuto  subire l’impatto della crisi globale specie in termini di occupazione, di bilanci pubblici, e di indici di gradimento dell’elettorato, oltre quello  greco tutti i governi di sinistra o di centro sinistra dei paesi dell’euro, Spagna, Slovenia, Malta, Cipro, Irlanda, Finlandia e Portogallo, stanno perdendo terreno nei favori dell’opinione pubblica.Il caso più impressionante è quello della Spagna di Zapatero che nelle ultime elezioni amministrative ha perso molti voti ed alcune sue tradizionali roccaforti, come ad esempio Barcellona. Analogo si prevede l’esito delle urne alle politiche spagnole del prossimo anno. Nel frattempo è quanto mai evidente che il modello economico da lui proposto è fallito. Tutte  queste crisi, economiche, politiche e finanziarie, fanno pensare quanto lontani siano i governi i paesi europei dall’aver compreso come difendersi dagli attentati speculativi e come gestire le crisi economiche che essi comportano.

Per quanto riguarda in particolare la Spagna, appare ora evidente che il Capo del governo, Zapatero, ha cavalcato il “boom” immobiliare senza rendersi conto che la bolla immobiliare si stava gonfiando a dismisura, fino a raggiungere dimensioni colossali e incontrollabili. Probabilmente anche tutte le lodi che venivano tributate al “modello spagnolo”, l’ammirazione per la velocità di crescita della sua economia, il riconoscimento al Paese di essere quello che più di ogni altro attraeva le maggiori intelligenze straniere, hanno inebriato il premier spagnolo, non facendogli comprendere che la situazione economica andava sempre più sbilanciandosi sul settore immobiliare.

Il “boom” delle costruzioni ha permesso in una prima fase alti tassi di occupazione e  un’apparente crescita della ricchezza, perché gli immobili venivano costruiti a ritmi incalzanti. Quando però la bolla speculativa immobiliare è deflagrata, vi è stato un vero e proprio disastro in tutti i settori dell’economia. Anche i conti pubblici, che in precedenza avevano mostrato una “buona tenuta”,dopo lo scoppio della bolla hanno subìto pesanti rettifiche, sia in termini di debito, sia in  termini di deficit (v. grafico a fianco).

Un capo di governo rimasto in carica per due mandati consecutivi come Zapatero, non può certamente sottrarsi alle grandi responsabilità del crollo dell’economia del suo paese. L’ abbaglio di molti analisti economici, che avevano  giudicato frettolosamente l’andamento della crescita economica spagnola come un nuovo “miracolo economico” simile a quello che molti  paesi industrializzati avevano sperimentato durante gli irripetibili anni Sessanta del secolo scorso, ha illuso anche molti privati compratori che anche da altri paesi erano accorsi per acquistare immobili di prestigio, pubblicizzati e osannati da marketing spagnolo. Emblematico è  stato il caso della Torre Lugano, che con i suoi 130 metri è la più alta torre residenziale di Spagna.Venduta come edificio di lusso con un ascensore dalle pareti in vetro e una stupenda vista del mare turchese, a  Benidorm nella regione orientale di Valencia, costruita grazie ad una “joint venture” tra Acciona SA, uno dei più grandi costruttori di Spagna, e Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, o Bancaja, il più grande finanziatore di Valencia, sembra è divenuta una gigantesca trappola di cristallo per i suoi acquirenti, con difetti di  costruzione, impianti elettrici e idrici al collasso e garage allagati.

La torre di cristallo di Benidorm è solo un esempio tra i più eclatanti. Tutta la costa a nord e a sud di Benidorm era divenuta una zona speculativa tra le più redditizie del pianeta ed è stata profondamente trasformata: i terreni che erano dedicati a produzioni agricole sono stati trasformati dai piani regolatori in terreni edificabili, ben più redditizi  durante il gonfiarsi della bolla. Si potrebbero citare anche il caso dell’aeroporto di recente costruzione nella città di Ciudad Real, in gran parte inutilizzato e gravato da milioni di euro di debito, e il caso del luna park di Saragozza, costruito all’avanguardia e vuoto due anni dopo la fiera mondiale.

Nel complesso, dopo dieci anni di attività frenetica del settore dell’edilizia, favorita dalla politica di bassi tassi di interesse intrapresa nella metà degli anni Novanta dello scorso secolo, e che ha attratto dall’estero ingenti capitali stranieri, restano invendute circa un milione e mezzo di unità residenziali. Gli analisti hanno stimato che un mercato sano impiegherebbe almeno tre anni per vendere tutte le case rimaste invendute in Spagna e costruite durante il boom. Il mercato spagnolo richiederà tempi ben più lunghi, con tassi di disoccupazione vicini al 20% e domanda interna calante, specie in seguito alle politiche di austerità che ora il  governo ha dovuto adottare, improvvisate da un governo più incline alla spesa che non al risparmio.

Il caso della torre di Benidorm non è un caso isolato. Alcune banche locali e casse di risparmio si sono molto esposte verso il settore immobiliare. E, quando queste hanno cominciato a traballare, la crisi finanziaria del settore bancario si è propagata come un contagio virale. Le banche locali, quelle popolari o quelle di credito cooperativo italiane sono state di gran lunga più lungimiranti di quelle spagnole. Non hanno infatti mai favorito l’accentuazione di bolle speculative in specifici settori, ed cioè hanno svolto invece una funzione di supporto alle piccole e medie  imprese, nei in vari settori dell’economia. L’Italia, se prescindiamo dalla questione energetica, è un paese caratterizzato da un vasto surplus manifatturiero; la Spagna è invece in costante deficit manifatturiero, solo parzialmente compensato, fino a qualche tempo fa, dal turismo,  anche se non in misura sufficiente. Quindi, la struttura produttiva e quella del sistema creditizio sono molto più vulnerabili in Spagna che non in Italia.

Non stupisce, pertanto, che i mercati internazionali si siano allontanati dal paese spagnolo e che le banche abbiano dovuto  contare sulla Banca centrale europea per mantenere il flusso vitale del credito. Ora gli investitori internazionali ritengono che le banche spagnole debbano essere più trasparenti circa l’entità di crediti in sofferenza che custodiscono nei loro portafogli. Ma invece di prodigarsi per divulgare le corrette informazioni riguardo ai crediti in sofferenza o incagliati,secondo quanto affermano fonti giornalistiche, molti istituti di credito spagnoli hanno scelto di rifinanziare i prestiti ancora a rischio di insolvenza, e di iscrivere nelle attività le case pignorate o invendute, spesso senza registrarne il deprezzamento nel valore di mercato.

Anche se molte banche hanno  superato i discussi “stress test“, vari economisti ritengono che le loro attività rappresentino ancora un rischio. Secondo Luis Garicano, un economista della London School of Economics, il rischio è che le banche spagnole possano seguire le orme di  quelle del Giappone, e divenire “banche zombie”, che vivono cioè solo grazie alle immissioni di liquidità della Banca centrale  europea, necessarie a coprire le loro perdite. Per anni dopo la fine del boom economico, nei primi anni 1990, le banche giapponesi hanno conservato proprietà e altre attività deteriorate che avevano perso valore, nella speranza che il mercato si fosse ripreso. Il capitale,  tenuto legato ad un settore che languiva ha impedito agli istituti di credito di finanziare settori più vitali dell’economia. Secondo i dati del  governo giapponese che risalgono al 2002, circa l’8% del totale dei prestiti in Giappone era non performing.

Sorte ancora più drammatica sembra essere quella riservata alla Spagna, in cui le banche si mostrano estremamente esposte al rischio di un rialzo improvviso dei tassi  d’interesse, per non aver prestato attenzione alla qualità del credito concesso. La Banca di Spagna, la banca centrale del paese, in un rapporto pubblicato all’inizio di quest’anno, ha stimato che ben 165 miliardi di euro in prestiti, pari a circa il 37% di tutto il credito spagnolo con esposizione in costruzioni e immobiliare, potrebbero alla fine rivelarsi “problematici”, in forte crescita rispetto alle valutazioni per il 2009  pubblicate dal Wall Street Journal (grafico a fianco).

Negli ultimi mesi, la Banca di Spagna ha adottato misure che richiedono un innalzamento rapido delle riserve bancarie, per fronteggiare i prestiti “tossici” e il patrimonio immobiliare a rischio iscritto nell’attivo dei loro libri. Ha inoltre stimolato un rapido giro di fusioni tra “cajas”, le casse di risparmio e gli istituti di credito a carattere regionale, che hanno sopportato meglio il peso della crisi immobiliare, con l’appoggio di un fondo governativo per contribuire a rifinanziare il settore.

Dalla  Spagna viene una dura lezione, che sarebbe bene apprendere rapidamente. La crescita è possibile e necessaria, ma fenomeni di crescita  troppo rapida nascondo spesso situazioni di insidiose bolle speculative. Le bolle speculative sono destinate ad esplodere prima o poi con conseguenze devastanti. La Spagna è pur sempre un paese con delle buone prospettive e per riprendersi dovrà integrarsi meglio nel contesto europeo, favorendo una crescita armoniosa dei diversi settori economici ed aprendo la via agli investimenti esteri. Ad esempio Enel ha acquistato Endesa, la grande impresa elettrica ed energetica spagnola. Questo è stato certamente un passo nella giusta direzione.  La prima fase per superare questa difficile crisi dovrà prevedere una lunga e prudente gestione della bolla immobiliare, che  inevitabilmente lascerà sul campo molte vittime. Il prossimo governo che scaturirà dalle elezioni politiche del marzo 2012 sarà costretto a seguire uno stretto sentiero inevitabilmente impopolare.

One Response to “Bolla immobiliare: la lezione della Spagna”

  1. […] completo fonte:  Bolla immobiliare: la lezione della Spagna Aggregato il   22 settembre, 2011 nella categoria Banche, Comparazione, Economia, Guida alla […]

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